En 2019, alquilar un monoambiente en Rosario representaba un promedio del 46% del Salario Mínimo, Vital y Móvil (SMVyM) de entonces. El año pasado, rentar una vivienda de las mismas características alcanzó un 74% del salario mínimo. ¿Qué pasó en el medio?
El Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (Ceso) difundió un informe sobre la oscilación de los alquileres en Rosario y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Caba) entre 2019 y 2024, un lustro en el que pasaron desde la pandemia hasta la suba y el descenso de la inflación, la devaluación del peso y la estabilización del valor del dólar, la demonizada Ley de Alquileres y su derogación.
A partir de 2020, “el panorama se transformó de manera abrupta con la irrupción de la pandemia de Covid-19. El confinamiento y las restricciones sanitarias provocaron un drástico parate económico que afectó tanto a los locadores como a los inquilinos”, recuerda el documento.
De esa manera, y como ocurrió con otros rubros, la actividad inmobiliaria se desaceleró “y las dificultades de los inquilinos para cumplir con los pagos de alquileres sumadas a la caída generalizada de la actividad económica, marcaron un punto de inflexión” en el mercado. En respuesta a ello, el Gobierno nacional implementó medidas de emergencia como el congelamiento de alquileres y la prohibición de desalojos.
En junio de aquél año el Congreso sancionó la nueva Ley de Alquileres que, entre las disposiciones más relevantes, extendió la duración mínima de un contrato a tres años, limitó las actualizaciones a una por año y creó el Índice de Contratos de Locación (ICL), un indicador calculado y publicado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA), que pasó a ser la referencia oficial para las actualizaciones de los alquileres, recuerda el Ceso.
El informe señala que “esta legislación generó una fuerte resistencia por parte del sector inmobiliario, especialmente de los propietarios y agentes intermediarios, quienes consideraban que las medidas favorecían a los inquilinos y limitaban la rentabilidad de las inversiones”.
Brecha del dólar e inflación
La aplicación del ICL a partir dede 2021 y la insatisfacción que produjo en los propietarios que ofrecen sus inmuebles en alquiler se reflejó en “una contracción de la oferta de alquileres en pesos y un incremento de las ofertas en dólares, buscando de esta manera protegerse de la inflación y las devaluaciones del peso”. Allí apareció como opción para los locadores la renta por día a turistas extranjeros, mediante contratos temporarios en moneda extranjera.
Ese fenómeno se agudizó en 2022 por dos fenómenos económicos: la aceleración de la inflación y la ampliación de las brechas entre el tipo de cambio oficial y los paralelos, que permitían mejorar los ingresos de los locadores. “El precio del alquiler de un monoambiente en Rosario pasó de representar en promedio un 51% del SMVyM en 2021, a significar un 53% en 2022, evidenciando una tendencia creciente del peso de los alquileres sobre el salario”, indica el trabajo del Ceso.
Entre ese año y 2023 esas dos variables se agudizaron y produjeron, entre otros efectos, la retracción de la oferta de inmuebles destinados a alquiler, que los detractores de la Ley de Alquileres utilizaron para demonizarla, cuando más que la norma lo que distorsionaba el mercado eran esos otros índices económicos. Las oscilaciones de inflación y dólar representaban un escollo para firmar contratos a largo plazo.
“Además, muchas unidades destinadas a vivienda permanente pasaron a alquilarse para estadías cortas destinadas al turismo. En este contexto, el precio del alquiler de un monoambiente en Rosario llegó a representar un 64% del SMVyM en diciembre de 2023”, precisó el centro de estudios.
En 2023 los valores de los alquileres crecieron incluso por encima de las variaciones de los índices tradicionales, como el Índice de Precios al Consumidor, el ICL y los dólares oficial y paralelos que marcaron el pulso del mercado inmobiliario.
Desregulación total
“Con la llegada del nuevo gobierno en 2024, el panorama empezó a modificarse. El abrupto ajuste en el tipo de cambio oficial, la derogación de la Ley de Alquileres y la desaceleración de la inflación, impulsaron una recuperación de la oferta en el mercado inmobiliario”, rememora el trabajo del Ceso.
Sin embargo, continúa, “mientras la flexibilización de las condiciones contractuales hizo que la oferta aumentara, la caída del poder adquisitivo y la desregulación de los aumentos, impactaron negativamente en la demanda”, lo que revela que son múltiples las variables que inciden en el mercado de alquileres.
Durante la segunda mitad del año pasdo, los aumentos de los valores de los cánones locativos fueron, incluso, por debajo de la inflación. “Esto puede explicarse a partir de una multiplicidad de factores, como el freno presupuestario que se impuso con la caída de los ingresos reales, y la desregulación del mercado, que posibilitó que los contratos se puedan indexar bajo cualquier índice y periodicidad, con lo cual los propietarios ya no necesitaron cubrirse con altos precios iniciales, sino que se tendió a pactar actualizaciones cada 3 o 4 meses”, señala el documento.
Por otra parte, la apreciación del peso en relación al dólar (o el atraso cambiario, que afectó negativamente al turismo) hizo, particularmente en Caba, que una proporción de unidades que antes se destinaban a alquileres temporales para extranjeros volviera al mercado de renta para vivienda permanente.
Sin embargo, dice el Ceso, “pese a la desregulación, la suba de la oferta y aumentos en los precios de oferta de los alquileres por debajo de la inflación, el peso de estos sobre el ingreso familiar siguió en aumento. En diciembre de 2024, el precio del alquiler de un monoambiente en Rosario representa un 74% del Salario Mínimo, Vital y Móvil».
Valores actuales
La mediana de los precios de monoambientes en rosario fue, en diciembre de 2024 según el relevamiento del Ceso, de $200.000. Mientras que la de los departamentos de dos ambientes fue de $280.000 y la de tres ambientes $360 mil.
En tanto, “los aumentos interanuales fueron de 100% en los dos primeros casos y de 89,5% para tres ambientes”. Los jubilados que tienen un ingreso de $ 329.599 “deben gastar el 60,7% del mismo en el alquiler de un departamento monoambiente medio, sin incluir expensas ni servicios.
“En el caso de los trabajadores que perciben el Salario Mínimo Vital y Móvil ($271.571) destinan el 73,6% de su ingreso al pago del alquiler de un monoambiente”, precisa, para agregar que “el Índice para Contratos de Locación, que regula la actualización de los alquileres dentro de un contrato ya vigente, muestra un incremento interanual de 209% al primer día hábil de diciembre” del año pasado.